M’agradaria dur a terme la compra d’un local comercial per ampliar el meu patrimoni. És una bona opció?
Sens dubte, invertir en locals comercials és una inversió interessant. Evidentment, no tots els immobles en planta baixa són recomanables com a inversió, ja que, donada la bipolaritat del teixit comercial de Barcelona, actualment queden reduïdes les zones d'interès de compra. Cal tenir en compte que en el sector terciari s’han de valorar molt més que en residencial la rotació i la desocupació del llogater, ja que és on primer es patirà en moments de necessitats econòmiques. Comprar un local comercial a Barcelona en un carrer comercial garanteix una rotació d'arrendatari inferior i un període de desocupació molt inferior que en quartes línies.
Darrerament moltes grans marques internacionals estan obrint flagship stores a Barcelona, és a dir, estan situant les seves botigues més emblemàtiques a la ciutat. A què es deu això?
Barcelona és una gran marca i moltes grans firmes trien la Ciutat Comtal abans que Madrid, ja que és la ciutat capdavantera en turisme urbà d'Espanya. El seu clima i les seves atraccions culturals i arquitectòniques garanteixen un volum constant de turisme. Aquest turisme nodreix els comerciants del locals comercials de la zona centre, Sagrada Família i Eixample (prop de Rambla Catalunya), encara que cada cop més està expandint-se cap a altres districtes de Barcelona gràcies a diferents accions de la pròpia ciutat. Més informació:
Com està afectant l’actualització de les rendes antigues a botigues emblemàtiques de la ciutat de Barcelona? Quina solució tenen?
En molts casos hi haurà un volum gran d'immobles que no podran afrontar l'actualització de la renda donat que la continuïtat del seu negoci estava beneficiada per una renda que permetia la comoditat d'aquesta continuïtat. En el cas de no arribar a un acord amb la propietat no quedarà una altre sortida que, o bé demanar un traspàs o be marxar sense aquesta possibilitat. S'ha de tenir en compte que l'Ajuntament ha protegit al voltant de 400 immobles per establir una continuïtat en relació a les activitats i mantenir el caliu del comerç en la ciutat catalana. Més informació:
Estic interessat en llogar un local comercial que m’encaixa per ubicació i distribució, però l’hauria d’adaptar a la imatge corporativa de la meva empresa. Puc demanar carències per a la instal·lació? Quines carències estan sent habituals actualment?
Cada cas és un mon a part, però fent un gran resum podríem dir que si el local no requereix molta reforma i pràcticament es útil per a l'activitat, el període de carència no hauria de ser superior a 1 mes. En canvi, en activitats molt incisives en les quals la inversió en condicionament és important i els permisos tant d'obres com de llicències d'activitats són llargs, ens podem trobar amb períodes de carència que oscil·len entre 4-10 mesos. En aquests casos, Forcadell disposa d’un departament tècnic especialitzat en donar les millors solucions a les diferents dificultats que es presenten a la hora d'obrir qualsevol negoci. Més informació:
www.forcadelloficinatecnica.com
Les rendes a les millors ubicacions de Barcelona estan experimentat ja pujades. Però, què passarà amb els locals de 3es i 4es línies? És aconsellable vendre’ls, baixar els preus, fer-hi obres?
Cal tenir en compte que el teixit comercial fora de la zona centre està focalitzat en els principals carrers de Barcelona. Per tant les 3es línies menys comercials i 4es línies tenen difícil sortida al mercat, no tant per tema de preu, sinó per manca d'interès comercial. Donat que estem vivint una lleu recuperació d'aquest teixit comercial, des de Forcadell aconsellem no vendre si no hi ha necessitat o oportunitat. L'ocupació d'aquests immobles es donarà amb més facilitat si el local és cantoner, amb bona façana, té sortida de fums, està en bon estat, és diàfan i és el més polivalent possible per a les diferents activitats. El condicionament d'aquests immobles és fonamental per a la seva ocupació. Si a la dificultat de lloguer li afegim el cost d'adequació, encara es complica més l'èxit de l’operació.
Les perspectives positives de l’economia s’estan traslladant al consum de particulars? Esta traduint-se aquest optimisme en l’absorció de m² de locals comercials disponibles a Barcelona?
No hi ha millor indicador que el del consum per apreciar un repunt en l'economia, i en el primer semestre de 2014 aquest indicador ja s'ha situat en positiu. Els comentaris dels clients de Forcadell en relació al gran consum afirmen que les expectatives són positives, però aquest optimisme no s'ha traslladat significativament al petit comerç i encara que s'han registrat operacions molt interessants en relació al retail de Barcelona, queda un stock important de m² que haurien de ser ocupats en els propers períodes.
Sóc un emprenedor i voldria obrir la meva empresa llogant un local a Barcelona. És un bon moment? A quines zones podria trobar bons productes a un preu adequat de mercat?
Des de Forcadell animem als emprenedors a intentar-ho. És molt bon moment: moltes disponibilitats, desaparició en la majoria de les zones del concepte traspàs, rendes baixes i propietaris receptius. Cal focalitzar i oblidar la demanda tipus (100 m² a Eixample-Centre). Hi ha zones molt interessants a Barcelona a on pots trobar locals comercials amb un elevat pas de gent i a una renda més atractiva que en ple centre de Barcelona. Les zones de Barcelona que seran més atractives vindran definides en funció de l'activitat que es vulgui desenvolupar, però cada barri té el seu o els seus carrers on es focalitza el comerç i el flux de gent; és aquí on hem d'enfocar l'obertura de nous negocis.
D’una altra banda, el mercat de compra de locals comercials per part d’usuaris finals també està experimentant un dinamisme similar al de lloguer?
Es registren molt poques operacions destinades a client final comparat amb les registrades com a inversió. És evident que l'atractiu de les rendes fa que molts empresaris es plantegin la compra com a inversió, però des de Forcadell entenem que la perspectiva a mig termini és veure un increment en aquestes operacions. A on sí s'han registrat moltes operacions en l'últim període, com diem, és en el mercat d'inversió, a on la demanda d'immobles ben situats, a preu i amb contractes mínimament estables supera amb escreix l'oferta.
Fa més de sis mesos que tinc el meu local comercial disponible per al lloguer, però no aconsegueixo comercialitzar-lo. Quines passes hauria de seguir?
Primerament, fer un estudi de per què no s'està llogant. Hi ha més locals a la zona? Necessita molt condicionament el meu local? Està per sobre dels preus de mercat? L'anterior activitat condiciona l'actual possibilitat d'ocupació? Un cop donem resposta a una sèrie de qüestions clau, trobarem quina acció és la més adequada per accelerar l'arrendament de la meva propietat.